在日前举办的“贯彻十九大精神江门地产发展论坛”上,市住建局房地产和产权管理科的工作人员介绍了从去年10月至今年10月我市的房地产开发投资情况。

  数据显示,我市的房地产开发投资增速在今年5月达到高峰,随后开始缓慢下降,与商品房成交面积走势不完全同步。

  房地产开发投资量和投资增速对预判未来楼市的供应量具有重要意义。

  受访人士根据该数据预测,未来一段时间,我市的楼市供应量将处于低位稳定状态,房价难有大幅波动。

  开发商越来越谨慎

  江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为,由于2016年下半年我市去库存明显,我市的房地产投资增速在2016年底触底。进入2017年后,我市的房地产投资增速开始逐步加快,于2017年5月达到高峰。由于我市从2017年4月开始实施限购、限贷,再加上利率逐步上浮,市场不确定因素增加,进入下半年后,我市的房地产投资增速又开始缓慢下降。

  裕隆基地产营销总监罗清朋则从宏观环境的角度进行了分析:M2(广义货币)增速出现断崖式下跌,支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由放转收;从江门或者全国的房地产市场环境看,在信贷收紧及严查严打首付贷的情况下,个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降;经过多番哄抬式的土地拍卖,市场供需出现了变化,区域市场出现了僧多粥少的局面,开发商新开工动力不足;再者,市场购买力出现了常规化的疲态。

  他同时指出,房地产开发投资主要由土地购置金额和房地产建造成本组成(房地产开发投资=土地购置金额+施工面积×单位施工成本)。目前,土地的出让面积主要受调控政策影响,较难预测,但从2010年至今,土地出让面积大致呈下降趋势,而房地产建造成本主要受每年的房地产施工面积和单位施工成本决定。前者随着土地出让面积的多少而变化,后者主要受到房地产销量的影响,调节相对滞后。房地产开发投资增速呈下降趋势,主要与土地出让面积下降和开发商越来越谨慎有关。

  房价难有大波动

  但可能会区域性上涨

  “2017年以来,我市的房地产开发投资增速前高后低,并呈下降趋势,这说明未来一段时间,我市的楼市供应量将处于低位稳定状态,很难再现2015—2016年的巨大供应量。供应量处于低位,价格也难有大幅波动。”冯景全预计。

  “预计未来半年内,房地产开发投资增速将进一步走弱。”罗清朋认为,这对楼市而言利弊皆有:利主要在于大部分开发商会“谨慎拿地、谨慎销售”,更加重“质”而非重“量”,对产品的定位也将更明确;弊主要在于,如果是因为土地出让面积减少而导致房地产开发投资增速下降,那么未来供求关系可能会发生较大改变,或呈现僧多粥少的状态,区域房价或上涨。

  江门日报记者 周春锋